Артем Цогоев | Недвижимость

«Токарево» год спустя: прошла ли финансовая модель проверку временем?   🏭 В прошлом году на канале подробно разбиралась первая очередь промпарка «Токарево» с расчетами по двум сценариям: перепродажа после ввода и создание готового арендного бизнеса.   ❗️Конечно, формировать окончательный диагноз еще рано: первый корпус пока не введен, арендаторы не заехали, фактический денежный поток не сформирован. Но одна важная контрольная точка уже пройдена – первую очередь почти полностью распродали до РНВ.   🏁 Относительно недавно Parametr открыл продажи второй очереди. Площадь блоков там начинаются от 547 м2, стоимость – от ₽70 млн вкл. НДС, готовность намечена на IV квартал 2027 года.   📊 По оценке самого девелопера Parametr, прогнозируемая арендная доходность лайт индастриал приблизитсяк 14–16% годовых без учета роста стоимости объекта, а окупаемость достигнет 6–7 лет.   🧮 Разумеется, в финансовой модели по новой очереди модели я бы отдельно проверял будущую ставку аренды, возможный простой, налоги и затраты на управление. Последнее, кстати, можно передать Parametr: инвестору совсем не обязательно самостоятельно осваивать профессию управляющего промышленной недвижимостью.   📍 Локация за год не изменилась: около 10 минут до МКАД по Новорязанскому шоссе, рядом метро «Котельники», МЦД-3 «Томилино» и Южно-Лыткаринская дорога, которая обеспечит связь с М-12. В доступе Люберцы, Дзержинский и Железнодорожный – территория с высоким кадровым потенциалом для будущих резидентов. ☝️ Промежуточный вывод достаточно простой. Распроданность первой очереди подтверждает спрос на формат - покупатели-эндюзеры и инвесторы уже проголосовали за Light Industrial в «Токарево» собственными деньгами.

💰 Иногда лучшая инвестиция в недвижимость — та, которая не состоялась. В канале очень интересного и нестандартного риелтора Алексея Калашникова есть показательный кейс. Квартира стоила 8,6 млн рублей. Ещё до просмотра риелтор сторговал аж 300 тысяч — при комиссии 150 тысяч клиент уже оставался в плюсе. Затем Калашников проверил историю объекта, обнаружил серьёзный риск, а именно то, что предыдущим владельцем был человек с паспортом «недружественного государства». А это серьёзные юридические риски и гарантия потерять все 8,3 млн – подробности в кейсе. ☝️ Вот так и измеряется работа профессионального риелтора: не числом показов, а живыми деньгами. Интересно, что в 85% сделок Калашникова выгода клиента перекрывает комиссию. То есть, по сути, риелтор кормит сам себя, комиссия для клиента нулевая. Клиенты называют Калашникова РешэлторомЪ. Покупателям он выбивает скидки, проверяет объекты профессиональными инструментами приёмщика, изучает документы. Продавцам помогает продать по верхней планке рынка. Работает лично в Москве и Петербурге, причём везде по питерскому ценнику. Можно полистать его дневник — реальные сделки, юридические ловушки и ошибки тех, «кому риелтор не нужен». Реклама. ИП Калашников А.Г. ИНН 891200631903 Erid: 2W5zFGFAokd

📊 NF GROUP выпустила сразу два релиза по light industrial - по Московскому региону и по Петербургу с областью. Москва и область 📈 К концу 2026 года объем качественных объектов классов А и В может дойти до 1,59 млн. м2 - в 1,76 раза больше, чем год назад, и почти втрое больше, чем в конце 2024 года. Сегмент, которого пять лет назад толком не существовало, за два года превращается в полноценный класс активов. В первом полугодии ввели 60,3 тыс. м2, но это не спад, а перенос сроков: на второе полугодие заявлено около 627 тыс. м2, из них 185 тыс. м2 - многоэтажные объекты. Их доля к концу года может достичь 19%. 📍Поглощение в одноэтажных объектах держится на уровне прошлого года - 131 тыс. м2 против 127 тыс. м2, вакансия почти не изменилась и составляет 13,2%, а в строящихся проектах законтрактовано уже 55,4% площадей против 35% в конце 2025 года. Арендаторы разбирают объекты до ввода. Цена продажи прибавила 3,1% и дошла до ₽129,7 тыс. за м2, а ставка аренды скорректировалась на 5%, до ₽13,2 тыс. за м2 в год без НДС и ОРЕХ. Петербург и область 🔍 Здесь рынок на порядок меньше и в другой фазе. По предварительным итогам девяти месяцев предложение выросло на 22%, или на 26 тыс. м2, и достигло 144 тыс. м2, из которых 45,5 тыс. м2 - класс А. До конца года рынок может пополниться еще более чем на 60 тыс. м2, то есть прибавить почти половину объема за квартал с небольшим. Для сегмента, который только формируется, это очень бодрый темп. 💰 Класс А сдают по ₽12 тыс. за м2 в год и продают по ₽110 тыс. за м2 - цена с начала года выросла на 5%. Класс В: ₽10,5 тыс. аренды и ₽64 тыс. за м2, причем цена продажи не двигалась вообще. ☝️ Выводы: Москва прошла стадию дефицита, объектов стало больше, форматов тоже, но важно, что спрос никуда не делся - он есть и живой. Петербург повторяет тот же путь с отставанием в пару лет. 👍 Пора заходить 🔥 Налицо сдутие пузыря 👀 Мне по 🥁